De betonstop kan zichzelf betalen
(Deze opinietekst verscheen in De Standaard, 21 september 2017)
Vlaams minister van Omgeving Joke Schauvliege (CD&V) kondigde deze week aan dat eigenaars van bouwgrond die beschermd wordt als open ruimte een hogere compensatie krijgen. Vandaag bedraagt die 80 procent van de oorspronkelijke waarde. In het voorstel van de minister zou je 100 procent van de werkelijke waarde krijgen, de zogeheten planschade. Het is een belangrijk signaal: door de verloren waarde te compenseren, kun je de steun van de bevolking krijgen voor de betonstop.
Het venijn zit hem in de details. Want wat is de ‘werkelijke’ waarde’? Is dat de geïndexeerde waarde van de aankoop? Of de waarde die de grond zou hebben als die zou worden bebouwd? Gaat de regering speculanten belonen die hebben geïnvesteerd in slecht gelegen bouwgronden? Dat zijn vragen die een helder antwoord moeten krijgen, of de betonstop wordt eenvoudigweg onbetaalbaar.
Zodra ze opgestart is, zal de betonstop zichzelf betalen. Open ruimte beschermt tegen overstromingen en biedt plaats aan landbouw, bewoners, planten en dieren. Een mooi landschap trekt meer toeristen, wat tot meer inkomsten leidt. De besparingen op wegenbouw, openbaar vervoer en nutsvoorzieningen zullen enorm zijn. Maar om de betonstop van start te laten gaan, moet er een systeem komen om het in gang te zetten. Dat minister Schauvliege de discussie daarover opstart, is goed. Ze komt net op tijd.
Planschade vs. planbaten
Hoe kunnen we de betonstop opstarten? Eerst en vooral moet de kloof tussen planschade en planbaten worden gedicht. Dat komt hierop neer. Planschade, het waardeverlies dat een grondeigenaar oploopt als de bestemming verandert, wordt nu door de overheid opgehoest. Daartegenover staan planbaten. Bijvoorbeeld: landbouwgronden die in bouwgrond worden omgezet, leveren de eigenaars een flinke stuiver op. Ofwel door verkoop, ofwel omdat ze er zelf op kunnen bouwen. In elk geval stijgt de grondwaarde op magische wijze. Maar planbaten vloeien op dit moment veel te weinig terug naar de overheid. Het systeem bestaat al, maar de percentages liggen véél te laag, in schijven van één tot maximum dertig procent. In het nieuwe plan spreekt de minister van vijftig procent. Maar om de kloof echt te dichten, moeten die percentages nog hoger.
In de afgelopen vier jaar creëerde de overheid maar liefst 700 miljoen euro meerwaarde aan nieuwe bouwgrond. Amper één procent daarvan vloeide terug naar de overheid als planbaten. Breng het systeem van planbaten en planschade in evenwicht en je krijgt een fonds om slecht gelegen bouwgronden op te kopen.
Hoge planbaten zullen ertoe leiden dat er minder te verdienen valt aan het omzetten van landbouw- naar bouwgrond. Dat zal speculatie doen wegvallen. De focus van de immo- en bouwsector zal verschuiven van grondspeculatie naar bouwen en renoveren. Dat is net wat de betonstop nodig heeft: meer renovatie, meer afbraak en kernversterking. Werk is er genoeg.
Meerwaarde ontstaat niet alleen bij het herbestemmen van goedkope landbouwgrond naar dure bouwgrond. Ook bijvoorbeeld bij het herbestemmen van verlaten landbouwloodsen naar een industriële functie, zoals bandencentrales of goederendepots, stijgt de waarde exponentieel. En dat gebeurt vaak. Jaarlijks stoppen zowat 1.000 landbouwers. Ze verkopen hun bedrijf, dat een andere functie krijgt. De vergunning die daarvoor nodig is, levert de overheid nu gratis af. Ook hier zouden planbaten of een heffing op functiewijzigingen gepast zijn. Die inkomsten kunnen dan worden gestort in het fonds voor ruimtelijk herstel. Bovendien werkt zo’n taks ontradend. Jonge boeren zullen weer meer kansen krijgen om verlaten sites over te nemen van landbouwers die met pensioen gaan.
Handel in bouwrechten
Het derde element is de handel in bouwrechten, zoals ook experts als Erik Grietens van Bond Beter Leefmilieu, Bouwmeester Leo Van Broeck of Ringland-bezieler Peter Vermeulen voorstellen. Daarbij worden de grond en het recht erop te bouwen van elkaar losgekoppeld. Iemand met bouwgrond in geschrapt woongebied kan bouwrechten verkopen aan iemand in een gebied waar voor verdichting is gekozen. Die laatste kan dan meer wooneenheden bouwen op eenzelfde stuk grond, door een extra verdieping op een flatgebouw te zetten of door een villa te vervangen door een meergezinswoning. Zo zal de grond ook veel meer opbrengen. Het is een soort beurssysteem dat al bestaat in de Verenigde Staten.
Om het ook bij ons te laten werken, zullen we nog wel een aantal hordes moeten nemen. Er is namelijk een overaanbod aan slecht gelegen bouwgronden. Dat betekent dat de markt kan worden overspoeld met goedkope rechten, die niemand wil. Die marktverstoring moet worden opgelost. Daarnaast verleent de overheid nu al volop vergunningen om bebouwing te verdichten, zonder slecht gelegen bouwgronden te schrappen. Dat maakt dat er in de toekomst misschien niets meer te ruilen valt.
Ruimtelijk is de betonstop best haalbaar. Er is veel te veel bouwgrond aangeduid, een erfenis van de gewestplannen uit de vorige eeuw. Vandaag blijkt dat de gemeenten spontaan aangeven dat ze 4.000 hectare van de 12.000 willen schrappen. Zelfs in de meest onwaarschijnlijke groeiprognoses zijn we met niet genoeg mensen om ze op te vullen. Daar komt bij dat er vandaag al voldoende woningen zijn, al dan niet te renoveren of aan te passen. De dichtheid van de bebouwing in kernen van steden en dorpen is over het algemeen zo laag, dat de verwachte groei daar makkelijk kan worden opgevangen.
Tekst: Chris Steenwegen
Foto: Wim Dirckx
